总裁专访|尊龙凯时人生就是搏之变：中小房企战略突围的6张王牌
2020-06-26
克日，地产行业着名自媒体「地产总裁内参」开办人潘永堂先生，与上海尊龙凯时人生就是搏整体总裁李彦漪女士和执行总裁段静女士深度交流，探讨尊龙凯时人生就是搏面向下一个25年的“新战略、新团队、新文化”的全方位厘革。
泉源：地产总裁内参
这两年
行业集中度在迅速提升
一批优异中小房企在纷纷“思变、谋变”！
他们审时度势，二ci再出发，在企业内部无论是战略、组织、人才、文化等都睁开了一轮轮排山倒海的厘革和优化，目的都是为了找到自己未来的生长之路并“做大做强”！
老潘总结下来，中小房企快速生长普遍有4大尺度行动——即“冲千亿、换总裁、迁总部、谋上市”。
其一、百强房企中现在已有30家总部位于上海，而虹桥已成为百强房企总部群；
其二、已往迅速从100亿到千亿蜕变的旭辉、中梁、正荣等高管被纷纷三顾茅庐；
其三、2018年以来13家中小房企陆续香港上市，力争拓展融资渠道，加油未来；
其四、前几年市chang好，千亿军号纷纷被吹响，现在市chang调整后，依旧磨刀霍霍。
岂非中小房企，就只有破千亿、冲规模、西岳一条道吗？
现在看来，保持“稳健、中速、可一连”的zeng长，是中小房企的务实选择！
在这样一个配景下，一家生长于上海，一连13年地产百强的本土老牌房企，最近开启了面向下一个25年的“新战略、新团队、新文化”的超级厘革。
在蜕变历程中，这家企业也发生了许多厘革“金句”，值得其他中小房企jie鉴思索。
尊龙凯时人生就是搏要冲规模，但规模不是我们的愿景
创新，是未来中小房企突围的一大战略
开启诗意经济配合体的全新IP项目，深化生涯美学服务商理念
开放毗连共赢，中小房企也能“拿地无忧”
企业平台化，从n蠹页ぶ啤钡健肮采步ü蚕怼�
不做明星、做寿星企业，做真正百年房企
带着对上海尊龙凯时人生就是搏整体这家老牌房企厘革的好奇和关注，地产总裁内参奔赴上海，访谈了尊龙凯时人生就是搏整体总裁李彦漪女士和尊龙凯时人生就是搏整体执行总裁段静女士！
图：尊龙凯时人生就是搏整体总裁李彦漪女士
任何战略的升级
离不开行业趋势判断和自shen能力、资源的审阅。
未来3到5年，中国房地产将怎样演变？
尊龙凯时人生就是搏有清晰的判断！
1，房地产处于“zeng量未竣事，存量刚开shi”的10年过渡阶段。
房地产是传统行业，西欧国家现在依旧有房地产行业，只不外蓬勃国家房地产都普遍进入存量运营为主的时代。
当下中国房地产则处于“zeng量未竣事，存量刚开shi”的过渡阶段。
由于中国地大物博且生长不平衡性，导致这个过渡期可能尚有10到15年。
阻止2019年，中国已经有24个都市二手房生意营业量凌驾新居生意营业量，而且一线都市进入存量运营时代，已经没有太大的住宅开发体量了，所谓中国房地产住宅开发，焦点集中在二线和强三线为主。
那么，未来10年房地产zeng量市chang到底尚有多大？
对此，凭证国家统计局和CRIC测算， 2020-2029年中国房地产依旧有130亿平方米zeng长空间，但年成交绝对量和zeng速都将放缓，行业规模进入“高位横盘期”。
2，中小房企在zeng量市chang依旧有生长空间
在130万亿平方米的zeng量市chang下，种种房企怎样支解蛋糕？尊龙凯时人生就是搏以为：
第一，未来房地产大鱼吃小鱼，但小鱼将永远存在，一个行业不行能剩下全是n笥恪�。
第二，行业稀缺资源并未完全掌握在大房企手中，好比土地资源一方面控制在政府或整体手中，另一方面，非果真土地金主也在天下高度疏散，以是中小房企依旧有时机凭jie奇异竞争优势获取土地资源。
第三，中国房地产职业司理人已经走向成熟，未来大型房企从3万多家下降到1万家以致更少，但中小房企正在向专业化、职业化转型，为高质量职业司理人提供辽阔的生长空间。
3，传统中小房企的突围在于n葱�+开放”
zeng量市chang已经到达天花板，唯有真正有相助开放意识、拥有产物竞争力、组织竞争力的少部门中小房企才气够做大做强。
对此，尊龙凯时人生就是搏怎样创新和开放？老潘视察下来，焦点战略上有3大优势：
第一，“产物+美学”的创新。
一个行业只有尺度化盈利快竣事的时间，才真正进入一个品质时代！
当下传统房企产物已经高度同质化，但客户对屋子需求正从知足基本遮风避雨、大面积、大尺度等物理功效，新风、智能、品质等环保功效，进入美学、艺术、诗意、尊重等精神需求的新阶段。
因此，有奇异IP的细分产物系的中小房企将能杀出一条血路。基于此，尊龙凯时人生就是搏整体在2019年重新定位为“生涯美学服务商”，以“生涯美学”为奇异IP打造产物差异化。
美学，本shen就是一种生产力。
事实上，中国教育部发文指出，ai烙Τ梢谎匠！�。尊龙凯时人生就是搏捉住先机，以「生涯美学服务商」的先见与行动，打造美学住宅，美学社区，美育运动，让“美育”成为贯串好屋子、好社区的一种常态。
第二，“地产+小镇”的创新。
房企纷纷多元化了，但住宅的体量很是重大，动辄500亿、800亿，对中小房企而言，很难发现另外一个与地产完全不相关行业去接替地产再生长。
以是，既能施展传统地产的优势，又赋能新的价值工业和新生涯方式，这或许是中小房企战略突围的务拭魅战略。
在浙江安吉白茶原产地——溪龙乡这其中国漂亮墟落的江南样板，尊龙凯时人生就是搏整体携手安吉政府，投资60亿元，用10年打造一个32平方公里的“尊龙凯时人生就是搏·中国安吉白茶小镇。
这个项目不仅成为尊龙凯时人生就是搏面向未来10年“地产+小镇”生长模式的旗舰项目，同时也作为践行创新多元化生长的样板项目。
第三，“开放+共赢头脑”的创新
下一个25年再出发，要具有开放共赢的头脑。
今天，房地产单打独斗的时代竣事了，尤其是优质土地、自制资金、优异人才获取难度越来越高，因此，开放心态、共赢头脑，wangwang成为资源整合、优势互补的一个关jian破局点。
以“开放+共赢头脑”，针对钱、地、人全方位整合。好比开放土地股权、好比构建稀缺土地吸纳资金，好比建设与职业司理人相互赋能、共生共享平台。2020年尊龙凯时人生就是搏正在开展一chang“新战略、新团队、新文化”的超级厘革。
老潘总结下来，焦点有6大关jian行动，这里不妨形象总结为“6张王牌”！
第1张王牌
“地产+小镇”双轮驱动、支持尊龙凯时人生就是搏未来大生长
“小镇+地产”双轮驱动的生长模式，堪称中小房企的一种“战略性”破局。
自2018年李彦漪总裁接受尊龙凯时人生就是搏整体之后，就连忙启动整体战略转型，在传统地产基础上举行传承和延展。一方面，传统住宅拓展到存量资产升级刷新，进一步夯实了驻足长三角的基本；另一方面，推动企颐魅战略转型，通过“地产+”创新模式一直涉足文旅、教育、养老等领域的扩张。
驻足地产又逾越地产，她将传统地产的内在“扩大了”！
但问题也随之而来，地产规�：艽螅暗夭�+”也许多，为何选择“地产+小镇”双轮驱动？
尊龙凯时人生就是搏强调——万万不要低估“尊龙凯时人生就是搏小镇”的未来实力。
第一，体量重大。尊龙凯时人生就是搏﹒中国安吉小镇占地32平方公里，32平方公里是什么看法？澳门面积才33平方公里。也就是说，未来10年打造的这个超级小镇，简直就是“再造一个澳门”的规模。
第二，政治占位高。小镇所在的安吉，正是习近平主席“青山绿水就是金山银山”两山理论的“起源地”，奇异的优势不行替换。在2020年疫qing时代，浙江全省文旅项目复工大会也选址在这里，由此可见各级政府对gai项目的高度重视和体贴。
第三，“长三角一体化”国家战略的大赋能。“长三角一体化”不是区域政策，而是国家级战略的政策利好。也将是中国高质量生长样板区，区域一体化树模区，而安吉白茶小镇也正好是这一国家战略中“墟落振兴”的大型项目之一。
第四，小镇静位领先。安吉白茶小镇一切的起点都是由于李彦漪总裁想从客户需求角度、客户未来生涯方式去提前结构，真正知足未来高压力、快节奏、高收入都市人“精神享受需求”。
这里将是中国白茶工业链的“体验基地”
这里将是“长三角创意返乡和生态旅居的目的地”
以是，未来尊龙凯时人生就是搏﹒中国安吉白茶小镇将是创新型地产旗舰项目。
更主要的是，构建“基于小镇妄想和高效运营模式”的尺度化系统，打造的是一个“诗意经济配合体”的未来战略，堪称尊龙凯时人生就是搏一大软性竞争力，将支持尊龙凯时人生就是搏小镇走向天下。
“魅力茶镇、活力茶乡、创意茶谷、浪漫水乡”4大板块即将盛大亮相。
尊龙凯时人生就是搏﹒中国安吉白茶小镇，李彦漪总裁已经“全qing投入”近三年时间。她坦言：“这个项目值得我去恒久投入” 。
若是说地产是“当下”，那么小镇就是“未来”！
若是说地产是“都市生涯”，那小镇就是“诗和远方”！
若是说地产是“现金流”，那么小镇就是利润、是超级IP！
未来3到5年，传统地产将全力打造诗意地产IP，力争做到500亿规模; 同时，安吉白茶小镇众多细分IP内容也将逐步亮相，形成双轮驱动。
怎样突破500亿？
第2张王牌
开放共赢：打造“土地+资金+人才”的共享平台
大多中小房企做大的瓶颈，是土地、资金、人才等关jian资源获取“受限”！
秠uan认吕�，大型房企的优势归根结底是获取资源能力强，但这种资源更多体现为招拍挂市chang的土地获取。
想要突破焦点资源瓶颈，一靠“渠道”创新；二靠“机制”创新。
第一，应对多元化拿地，尊龙凯时人生就是搏妄想打造一个行业果真投资平台，普遍吸纳天下各地土地资源，开放共赢。
第二，不仅仅是土地资源，民间“资金”正当吸纳将是又一阵地。
在当下中国，无论是实业老板照旧资金富足的高净值人群大量存在，但他们投资渠道匮乏，相对而言，房地产股权投资照旧收益率较高且稳固的渠道。
已往多年的一个现实是，房地产利润率过高，大股东对小股东要么不愿意开放股权、要么开放之后同股也差异权。
尊龙凯时人生就是搏的投资平台，一方面为修建品质与高周转提速，真准确保较高ROE收益，另一方面将会开放小股东同股同权的分享机制。真正实现共赢。
第三，百强房企洗牌加剧，房地产司理人也会严重过剩，一个值得关注的问题是，这些人掌握的主要人脉资源、土地资源、名贵信息资源等依旧存在。针对高量级职业司理人，可以携带资源加盟尊龙凯时人生就是搏，企业提供创业平台、团队和资金，为其解决平台挂靠与融资问题，这样资源就能源源一直输入并兑现收益。
这是挑战，更多是机缘。
第3张王牌
使用工业优势，多渠道拿地
要做大规模，拿地、拿优质的地、拿自制的地是关jian。
首先，一定不会放弃招拍挂市chang。未来会高度聚焦并深耕长三角，好比长三角某些二线招拍挂市chang摇号拿地，一旦获取就有6%的利润，凭运气就能博得一个很好地块，尊龙凯时人生就是搏也会起劲加入。
其ci，土地资源拓展，最关jian照旧驻足自shen工业优势，多渠道拿地。
其一，尊龙凯时人生就是搏本shen就是围绕地产、修建、旧城刷新和工业多元化谋划的整体。工业拿地也是一个熟悉和善于的取地模式。同时积累了许多土地获取通道，好比科技类的光伏光电工业就获取许多大盘土地，而且土地楼板价自制。
通过相同模式在武汉等准一线都市的名校周围也获取许多优质土地。
作甚优质土地？一则面积都在20万方—50万方的超级大盘，二则获地比高达1:10。面积又大，成本又低，显然尊龙凯时人生就是搏底牌很足！
其二，针对已往工业拿地和旧城刷新等模式，wangwang是能够凭证市chang的节奏快慢自若。
启动下一个25年新战略后，必将加速历史地块的开发历程。
第4张王牌
过低杠杆是铺张，释放杠杆到正常水平
中小房企怎样突破资金瓶颈？这是个关jian问题。
融资焦点有三个问题，融资的成本、融资的体量、融资的杠杆红线把控。
相较规模房企而言，业绩在100-300亿小企业贷款难、融资难、融资成本高；且多数中小房企没有上市，融资渠道相对单一，这也反过来制约规模再zeng长。
对尊龙凯时人生就是搏而言，资金并非未来的瓶颈。
第一，其他房企都是降杠杆问题，扩张是升杠杆的问题。
为何这么说？
首先，现在土储多，所有项目都是100%权益；
其ci，项目很少有贷款，全靠自有资金去周转；
最后，欠债率特殊低，未来中低速zeng长不缺钱，高速zeng长才需要。
第二，做规模会放杠杆，但不会过高放杠杆。
高杠杆，本shen是一把双刃剑，关jian是匹配企业生长阶段和做好回款能力。
对这一点，尊龙凯时人生就是搏正在系统筹备。
杠杆放大，匹配未来zeng长预期，杠杆释放尚有很大空间。另外从融资手段上也有扩展空间。好比上市、评级、发债、供应链融资都没有做，而且许多项目开发贷也没有做。
未来这些通道，为了生长可以所有打开！
值得强调的是，项目股权融资也是一放肆措。
尊龙凯时人生就是搏整体执行总裁段静坦言：“这是一个相助共赢的时代，尤其尊龙凯时人生就是搏拥有100%权益的土储，完全可以向全行业释放，举行股权融资的同时，和优异偕行相助开发，1+1大于2，进一步把规模做大”。
第5张王牌
人才新战略：选对人，用准人，快速调试到“最佳状态”
房地产走到今天，天时少有了，地利也难了，未来“非通例”zeng长唯有靠组织，靠人才战略。
从这个角度来看，黑马房企难度系数提高了！
基于此，找到优异的而且匹配企业生长的人才至关主要！
关于人才新战略，焦点有3大思绪：
第一， 头部精英人才发动公司各条营业线人才升级。
企业大生长一定要找到行业90分位的职业司理人，尤其是整体总部治理层、各职能中央、一线项目总必须实现头部精英化。显然，整小我私人才升级要稳打稳扎！
第二， 找到理念一致的自驱型人才。
以新晋执行总裁段静为首的全新高管团队的加入，是一chang人才战略启动。这批高管团队同样也是有自驱力和创业精神的人才。
精英主要，认同尊龙凯时人生就是搏生长的精英更主要。
未来组织流程完善之后，会迅速开展全方位的激励机制和授权机制。但这个历程中，尊龙凯时人生就是搏不愿意“靠款子来驱动精英”生长，焦点是打造在这个平台找到生长价值、高度认同企业生长战略的高水准人才。
事实上，优异的人才心里很明确，支付才会获得，尤其是自己能力和眼界。自驱性是自然的，只有事qing做好了这些收入和升值时机自然会来。
第三，优异人才不是选出来的，而是用出来的，是一连赛马出来的。
任何事qing很难一开shi就做到完善无缺，一定会有一个验证和调试的历程，所谓优异人才，是在选对人、用对人，且双向验证后调整到一个最好的状态。
第6张王牌
推行三大文化观：奋斗文化、品质文化、共建共享文化
尊龙凯时人生就是搏进入高速生长通道，尤其进入“地产+小镇”双轮驱动的新模式、二代接班后带来企业模式的全方位转型、高质量职业司理人与尊龙凯时人生就是搏老人融合……
这些战略转变历程中，企业文化——作为企业最底层、影响yuan工最深远的部门，又将怎样打造？
为此，老潘相识到企业文化是尊龙凯时人生就是搏恒久以来一直高度重视，且将继续传承，同时也会一直创新，当前主要推行三大文化观：
第一，奋斗文化。
生长，是硬原理。
未来将两条腿走路：一条腿是地产快速扩张，力争又快又好；另一条腿以小镇作品导向，看法文化创新。时间就是赛道，进入“二ci创业”的战斗状态，奋斗文化是一定。
这辆赛车已经开启了下一个25年再奔跑的模式，不会由于任何一小我私人而停下。
第二，品质文化。
尊龙凯时人生就是搏做修建，一直推行品质先行，是焦点之本，未来品质文化将一如既wang保持。
产物尺度化时代竣事后，客户栖身需求已经进入美学、艺术、诗意、尊重等精神需求的新阶段。尤其是在人均GDP突破1万美元后，文旅、小镇、娱乐等工业将相继进入快速成恒久，因此，驻足“生涯美学服务商”的定位，为客户提供更多美学产物、美学人居、美学社区，美学小镇。
美学，本shen就是一种生产力。
美学，本shen就是汹涌的市chang需求！
第三，从家文化到共生共赢文化。
作为一家老牌上海房企，以前更多是家文化，企业创shi人一马当先，是一种n蠹页ぶ啤钡墓匕�现在，二代外洋留学归来接班后，企业文化正发生一个新时期传承和与时俱进再升华的改变。
以开放、自驱、共生共赢文化，激活尊龙凯时人生就是搏所有的治理层和yuan工。建设一个“共生、共建、共享”的平台，真正相互成就，把所有人激qing和能力释放出来，而这正是二代掌舵人最显着的特点。
地产代体现在
小镇代表未来
这家老牌上海房企，以“二ci创业”再出发的年轻心态，正在开展一chang基于“新战略、新团队、新产物、新文化、新机制、新平台”全方位的厘革，态度是坚决的，行动是迅速的，转变是鲜明的，一个大踏步前进的“新尊龙凯时人生就是搏”跃然纸上！
这一chang轰轰轰烈的战略与组织厘革，未来效果怎样？地产总裁内参也将恒久追踪解读！
